中古戸建てリノベーションで後悔したこと｜よくある失敗とその原因を一級建築士が解説！

中古戸建てリノベーションは、新築よりも安く、自分の好みに合わせて住まいを作ることができるというメリットがある反面、失敗やトラブルも多く、後悔するケースも少なくありません。

そこで、こちらのページでは、中古戸建てリノベーションでよくある失敗にはどんなものがあるのか見ていきます。また、それらの失敗の原因と対策をくわしく解説！

これから中古戸建てリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

リノベーションとリフォームの違い

まずは、中古戸建てリノベーションとは何か。リノベーションの定義とリフォームとの違いについて説明していきます。

リノベーション

既存の建築物に改修を加え、価値を高める
建物の構造や間取りを大きく変更することで、新しい価値や機能を付加する工事のことです。

例えば、壁を取り払ってオープンな空間にしたり、屋根を高くしてロフトを作ったり、和室を洋室にしたりするなど、住まいのコンセプトやライフスタイルを変えることができます。

リフォームよりも工期や費用がかかりますが、より自由度の高い住まいづくりができますよ。

リフォーム

老朽化した建築物を新築の性能に戻す
建物の構造や間取りを変えずに、設備や内装を更新したり、補修したりする工事のことです。

例えば、キッチンや浴室を新しくしたり、壁紙や床材を張り替えたり、窓やドアを交換したりするなど、住まいの品質や機能を維持することができます。

工期や費用が抑えられますが、既存の住まいに合わせた住まいづくりとなりますね。

リノベーションとリフォームのどちらを選ぶかは、中古戸建ての状態や予算、目的やどんな住まいにしたいかによって決めましょう。

中古戸建てリノベーションで失敗して後悔したこと

それでは、多くの方が中古戸建てリノベーションで失敗して後悔した具体例を見ていきましょう。

後悔①：オープンキッチンにしたかったのに壁がとれない

「オープンキッチンにしたい」という理想のイメージをもって中古戸建てを購入したにもかかわらず、実は撤去できない壁だったことが後からわかり、理想通りにリノベーションできなかったという失敗例です。

壁には、耐力壁と非耐力壁という２種類があります。そして耐力壁は簡単に撤去できません。耐力壁とは、建物に掛かる重さはもちろん、地震や風などの外力に耐える為にある壁のことで、建物の安全性に関わるため、簡単に取り払うことができないのです。

耐力壁を取り払う場合は、専門家の設計や計算が必要で、工事費や工期もかかってしまいます。

後悔②：かかるのは工事費だけじゃない！費用が足りなくなった

中古戸建てを購入してから、リノベーション費用が足りなくなって後悔することも、よくあることです。
中古戸建てリノベーションでは、物件購入費とリノベーション工事費以外にも、不動産取得費や固定資産税など、多くの出費があります。

また、中古戸建てリノベーションでは、予想外の出費やトラブルが発生する可能性も。

例えば、中古戸建ての状態が思ったより悪かった、工事中に追加工事が必要になった、工事後に不具合が発生したなど。

予算を超えると、リノベーションの内容や品質を妥協したり、他の支出を削ったり、借金をしたりすることになるため、後悔やストレスが生じる可能性が高いのです。

後悔③：柱がボロボロだった

工事が始まってから、柱や梁が思ったよりも傷んでいたり、腐食していたり、シロアリに食われているのが見つかることがあります。いずれの場合も、予定していた工事とは異なり、追加工事が必要。費用はもちろん期間も想定より長くかかるため、後悔に繋がる可能性が高まります。

前の所有者が部分的なリフォームをしていて、内装部がきれいな状態だと、特にわかりにくいので注意が必要です。

後悔④：工事が終わらない・・・入居までに、予想以上に時間がかかった

リノベーション工事に思ったより時間がかかり、入居日が伸びてしまったという失敗例は、残念ながら少なくありません。

工事の工期については事前に見積もりや契約で決めますが、予定通りに工事が進まないことが多々あるのです。具体的には以下のような理由があげられます。

• リフォーム中に発覚した住宅の構造や劣化で追加工事が発生
• 工事に必要な資材や職人が不足する
• 天候や災害などの不可抗力による影響
• リフォーム業者の工程管理のミス
• 工事中にコロナウイルスなどの感染症が流行した

工期が遅れると、入居までの間、仮住まいの家賃が余計にかかりますが、仮住まいもなくなりホテル暮らしなどになると費用がかさんでしまうため注意が必要です。

後悔⑤：使いにくかった

自分の好みや要望に合わせて、間取りや設備を伝えたはずなのに、いざ住み始めてみたら、細かい部分が使いにくくて後悔したという失敗例もあります。

細かい部分とは、生活してみてはじめて最適値がわかる照明やコンセントの位置、収納の量や数など。設計担当者に任せっきりにすると、照明が暗い、ここにコンセントが欲しかったなど、自分の生活スタイルに合わないという事態が発生してしまいます。

後悔⑥：夏は暑いし、冬は寒い

中古戸建てをリノベーションし、いざ住み始めてみたら断熱性の低さに驚いたという失敗例です。特に断熱性能の高いRC造のマンションから中古戸建てに引っ越すと、そう感じる人が多いようです。

住宅の断熱構造は年々進化していますが、築年数の古い中古戸建ては、最近の物件に比べて断熱性が低いことが多くあります。また、長年使うことで構造に歪みが生じ、隙間風などが生じていることも。その結果、夏は暑く冬は寒いという状態になるのです。

また換気システムがついていない住宅や複層ガラス、二重サッシでない窓には、結露が発生する可能性もあります。結露を放っておくと、窓枠の腐食やカビの原因になるので対策が必要です。

後悔⑦：すぐに設備が壊れた！

設備を交換すると、工事費用や工期が増えるので、設備を交換しないで、既存のものをそのまま使うという選択肢もあります。

しかし、入居して間もなくそれら設備が寿命を迎え、改修や買い替えに費用がかかってしまったという後悔も中古戸建てのリノベーションではよくある失敗。

既存の設備が寿命に近づいていてもわかりにくいもの。見ただけでは寿命を迎えているかどうかはわかりません。そのため、入居してすぐに不具合が生じ、交換が必要となってしまう場合があるのです。

後悔⑧：不安・・・震度6の地震に耐えられない！？

中古戸建ての中には、現在の耐震基準に適合していないものが多く存在します。耐震について調べてみたら、実は震度6の地震には耐えられない家だったということを住み始めてから知り、後悔するというケースがあります。
現在の耐震基準では、震度6～7の地震でも家屋が倒壊しないように設計されています。

しかし、1981年6月に建築基準法が改正されるまでは、この基準が適用されていませんでした。そのため、1981年以前に建てられた築42年以上の中古住宅は、特に耐震性が低い可能性があるのです。

そのため、1981年以前に建てられた中古住宅は、特に注意が必要です。

後悔⑨：夜中、近隣の家からの騒音が気になる

中古戸建てを購入してリノベーションしたとしても、近所との関係が悪化すると住み心地が悪くなってしまいます。
例えば、「深夜に隣人の話し声が聞こえる」「楽器の音が気になる」など。

昼間は静かな住宅街だったのに、隣人が夜型生活で、音が気になって眠れない！なんて後悔するケースがあります。

また、夜道が暗くて不安に感じたり、飲食店が多くて騒がしかったりなど、住んでみて分かったというケースも。そうしたことに気づいたとしても、すぐに引っ越すことはなかなかできないですよね。

中古の戸建てリノベーションで失敗した原因と対策

ここからは、よくある後悔9つの原因を踏まえ、中古戸建てリノベーションに失敗しないための対策をご紹介していきます。

原因と対策①：大きく間取り変更をするなら在来工法の戸建てを選ぶ

大きく間取りを変更できない原因は、簡単に撤去できない壁が多かったから。中古戸建てを購入してリノベーションする場合、まず、建物の構造を確認しましょう。

建物の構造によって間取り変更の自由度が変わってきます。そして、理想の間取りにした時に必要のない壁が耐力壁か非耐力壁かを確認することも大切です。

木造住宅の構造は大きく分けて2つ、「在来工法」と「枠組壁工法（2×4工法)」があります。

在来工法とは、日本の伝統的な木造の家づくりの方法で、柱や梁を使って建てられています。一方、枠組壁工法は壁で建物を支える構造。

どちらも、耐力壁という建物を支えるための壁がありますが、枠組壁工法の方が簡単に撤去できない壁や柱が多数あり、間取り変更の自由度は低くなります。壁を取り払うなどの大がかりなリノベーションを行うなら、「在来工法」の物件を選びましょう。

次に、理想の間取りにできるかどうかの確認です。例えばオープンキッチンにしようとしたのに、工事が始まってから撤去できない耐力壁だと分かった場合は、大きなトラブルになります。

中古戸建てを購入する際には、どの壁が撤去できる壁なのかを確認しておくとよいでしょう。

確認方法として最も確実なのは、専門家に診断してもらうこと。その場合、中古戸建ての売主や仲介業者に許可を取る必要があります。また、診断には費用がかかりますが、後になって理想の間取りにできなかった・・・なんて後悔を防ぐことができますね。

とは言え、壁が耐力壁だと分かっていても、オープンキッチンにしたいという強い希望があれば、工事費や工期を覚悟して耐力壁を取り払うことも可能です。また、キッチンの配置や間取りを工夫すれば、一部の壁が残っていてもオープンキッチンのような開放感が得られることも。

デザイナーと相談しながら、予算も間取りもベストな選択をしていきましょう。

原因と対策②：工事以外の費用を確認。リノベーションの優先順位を決めておく

費用が足りなくなって、想像していたリノベーションができずに後悔する原因のひとつは、工事以外にかかる費用を把握していなかった事にあります。

中古戸建てリノベーションの費用は、工事費以外に、以下のような費用がかかります。

• 中古戸建ての購入費用（物件価格、仲介手数料、登記費用、印紙税など）
• 中古戸建ての維持費用（固定資産税、都市計画税、住宅ローンの利息など）
• リノベーションの準備費用（設計費、診断費、申請費など）
• リノベーションの付帯費用（家具や家電の購入費、引越し費、仮住まい費など）
• リノベーションの保証費用（保険料、保証料、点検費など）

これらの費用をすべて考慮して、リノベーションの予算を立てることが必要です。

しかし、中古戸建てリノベーションでは、中古戸建ての状態が思ったより悪かった、工事中に追加工事が必要になった、工事後に不具合が発生したなど、予想外の出費やトラブルが発生することも。

そこで、後悔しないための対策としては

• 工事費以外の費用をすべて把握する
• 予算に余裕を持って計画する
• 予想外の出費やトラブルに備える
• 費用の見積もりや契約をしっかり確認する
• 補助金などの利用も検討する

そして費用で後悔しない対策のもうひとつは、リノベーションの優先順位を決めておくこと。
リノベーションの計画を立てる前に、自分が新居で絶対に実現したいこと・譲れないことを決めておきましょう。

見積をとり予算オーバーしていたら、計画していたリノベーションの一部を諦めざるを得ない可能性もでてきます。リノベーション箇所に優先順位を付けておけば、予算内で理想のリノベーションを叶えるために、必要な部分だけにお金をかけることできますよね。

原因と対策③：専門家に中古物件の状態を診断してもらう

中古戸建て物件には隠れた部分に不具合が発生している可能性があります。建物内部の劣化は外観を見ただけでは、わからないですよね。

中古物件購入前にホームインスペクションを受け、事前に物件の状態を評価してもらうことで、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの劣化状況や、新築時の施工不良などが把握できるため、工事内容も明確に。

ホームインスペクションとはプロの住宅診断士が建物の状態を調べ、リスクを洗い出す、家の健康診断のようなもの。利害関係のない「第三者性」による中立・公平な診断を受けることができます。

原因と対策④：入居日が決まってから退去日を決める

中古戸建てのリノベーションには、数ヶ月〜半年程度の期間が必要です。そのため、工事期間中は以前の場所に住むか、仮住まいを用意しておく必要があります。

しかし、工事の過程で思わぬ劣化が見つかるなどして、追加工事が必要となった場合、工事期間が伸びることも考えられます。そのため、仮住まいを用意する場合は、契約期間に少し余裕をもっておくとよいでしょう。

当初の仮スケジュールに合わせて退去日を決定してしまうと、しばらく住む場所がないという事態に陥りかねません。

• 入居日は、工事の工期に余裕を持って設定する
• 入居日は、工事の進捗や状況に応じて柔軟に変更する
• 入居日は、工事の完了を確認してから確定する
• 仮住まいの退去日は、入居日が確定してから決定する

中古戸建てをリノベーションする際、仮住まいに住む場合は、入居日が確定してから退去日を決めるのも重要なコツです。

原因と対策⑤：要望を建築士に伝え、生活スタイルに合わせた間取りを提案してもらう

使いにくかったという失敗の原因は、間取りや設備の変更が自分の生活スタイルやニーズに合わなかったことです。デザイナーは住宅設計のプロなので安心して任せてしまいがちですが、住みやすい家は人によって違います。

リノベーションを考える時は、自分の生活スタイルやニーズを明確にし、建築士やインテリアコーディネーターなどの専門家になるべく詳細に自分のイメージを伝えましょう。

どのような間取りが住みやすいかわからなくても大丈夫です。住宅設計のプロにライフスタイルに合わせた間取りを、提案してもらいましょう。こちらの要望を的確にヒアリングし、リノベーションに反映してくれます。

また、住みやすさを決める要素は間取りだけではありません。床材や壁の色がイメージと違う、照明が明るすぎる、照明のスイッチが遠くて不便、コンセントが欲しい所にない、収納の量が足りないなど、細かい部分も重要なポイントです。

使いにくかったという失敗を防ぐ対策としては

• 専門家の提案を、納得するまで聞く
• 仕上げ材や設備機器などは、実際に見て触って体感する
• 実際に住んでいることをイメージしながら、間取りや設備の配置、サイズを確認する
• 時々現場に行って、工事の品質や仕上がりを確認する

など。生活スタイルに合わせた間取りや設備は、快適性や機能性の向上にもつながります。

原因と対策⑥：断熱リフォームを予算に組み込む

住宅の断熱性能の新基準は1999年に改正され、これ以降の建物は断熱性能が高い傾向にあります。

逆に言うと1999年以前に建築された住宅には、今ほどの断熱性能は期待できないことになります。必ず、壁、床、天井の断熱材がどのような状態かチェックすることが大切です。

また古い住宅は窓枠が歪んでいたり、サッシ窓の立て付けが悪かったりして、隙間風が吹き込んでくる場合も。夏はエアコンの利きが悪くなかなか涼しくならず、冬は底冷えするなど光熱費もかかり後悔するケースがあります。

断熱性能が低いと、結露やカビのリスクも高まるので、断熱リフォームも予算に入れることをおすすめします。

断熱リフォームのメリットは

• 冬は暖かく、夏は涼しくなる
• 冷暖房費が削減できる
• ヒートショックや熱中症などの健康リスクを減らせる
• 建物の耐久性が向上する
• 地球温暖化対策になる

などです。住まいの温度を一定に保ち、冷暖房の効率を上げることで、省エネにつながり、より快適な環境になります。

また、断熱リフォームには補助金や助成金の制度がある場合もあるので、利用できるかどうかを調べてみましょう。より断熱性の高い中古戸建てを選びたい場合は、断熱性能が新基準になった2000年以降を目安に絞り込んでいくことをおすすめします。

原因と対策⑦：住み始めてからの改修費用もリノベーション予算に含めて考える

中古戸建てリノベーションの場合、予算との兼ね合いもありますが交換時期が近いものはなるべく交換し、そのまま使う場合も、いつ壊れても良いようにメンテナンス費用や交換費用を準備しておくべきです。

例えば、築20年の多くの水回り設備が寿命を迎え始めるため、全て交換した方が後々面倒がなくてよいでしょう。
設備の交換を考えるときには、以下のようなポイントがあります。

1.設備のメーカーや業者から推奨される交換時期を確認する

• 水栓は10年から15年
• 換気扇は5年から10年
• エアコンは10年から15年

2.定期的に交換が必要な部品を確認する
例えば、トイレの便器は割れない限り交換する必要はありませんが、便座やタンクの部品は消耗品なので、定期的に交換することが推奨されています。

部品の状態が悪くなっていると、故障や漏水などのトラブルが発生する可能性が高くなり、省エネや節水などの性能も低下してしまいます。

3.設備の交換費用と効果を比較する
設備の交換には費用がかかりますが、その分、最新の設備にすると快適性や安全性、省エネや節水などの効果が得られます。

例えば、給湯器を交換する場合は、エコジョーズやエコキュートなどの高効率な機種にすることで、ガスや電気の使用量を減らし、光熱費を節約できます。また、トイレを交換する場合は、節水型の機種にすることで、水道代を節約できます。
　
省エネや節水などの環境に優しい設備に交換する場合は、国や自治体から補助金や助成金が支給される場合がありますので事前に確認しておくとよいですね。

原因と対策⑧：竣工した年月日を確認する

リノベーション用の中古戸建てを購入する際は、建築された年月日を確認するようにしましょう。耐震基準については1981年に法改正されたため、竣工年月日によってある程度の耐震性が確認できるからです。

1981年6月に改正された新耐震基準では、数十年に一度発生する震度5程度の中地震では軽微なひび割れ程度にとどまり、数百年に一度発生する震度6強～7程度の大地震でも倒壊・崩落しない程度の耐震性が求められています。新耐震基準は、1981年以前に施行されていた基準（旧耐震基準）と比べて、約1.5倍の耐震性能があるんです。

1981年5月までは、この基準が適用されていませんので、それ以前に建てられた築42年以上の中古住宅は、特に耐震性が低い可能性があります。
つまり1981年以前に建てられた住宅をリノベーションする場合、耐震補強や耐震診断を行うことが必要。そうしないと、大きな地震が起きたときに、住宅が倒壊する危険性があるからです。

リノベーションで中古戸建てを買うときには、耐震性に関する情報をしっかりと確認し、安全な住まいを選ぶことが大切です。

原因と対策⑨：時間帯や曜日を変えて何度か訪れてみる

内見時にゴミ置き場などの周辺環境をチェックするのは基本ですが、中古戸建てを購入してから、周辺環境や近隣トラブルで後悔しないためには、現地へ何度か訪れてみるのがおすすめです。

その際、できれば時間帯や曜日を変えると◎。平日は静かな場所でも、土日だとイメージが変わることが多々あります。また、時間帯によって生活音などに変化があることも多いです。

平日は仕事でいないお家も、土日はテレビや楽器などの騒音があるなどを見抜くことができます。また、また、時間帯によって生活音や街の雰囲気などに変化があることも。少し手間がかかりますが、なるべくリアルな住環境を細かくチェックしてみてくださいね。

また、近頃では「隣人調査サービス」という近隣トラブルで後悔する前に騒音・近隣調査してくれるサービスもあります。費用はかかりますが、より詳細に近隣情報を知りたい場合はこういったサービスを活用してみるのもおすすめですよ。

おわりに

　
中古戸建てのリノベーションは、自分の好みやライフスタイルに合わせて、理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢である反面、確認不足などにより後悔するケースも多々あります。

事前に対策できるところはしっかり対策し、不動産会社、デザイナー、施工会社と打ち合わせしながら二人三脚で理想の住まいをつくっていきましょう。
この記事を読んだみなさんが、少しでも理想に近いリノベーションを実現できたら幸いです。